Подбор недвижимости




 
 
 
 
Свяжитесь с нами
Телефон

(495)5447297

Skype

indoor-estate

Icq

78292731

Email

info@indoor-estate.ru

 
2017-02-13
За недвижимостью в Болгарию - бесплатная поездка

с 8 по 12 марта приглашаем Вас в поездку в Болгарию. Лучшие квартиры на побережье, новые комплексы, индивидуальные консультации и прямые контакты с застрощиками.

Подробнее

 
2017-02-13
Продажа недвижимости на Кипре: лидирует Лимассол

Продажи недвижимости на Кипре демонстрируют уверенный рост. Продажи иностранным инвесторам особенно резко возросли в Ларнаке – на 150 %.

Подробнее

 

 
 
 
Спецпредложение!
Квартира в Испании

Ласпи
 
 
 
 
Присоединяйтесь!

Германия. Как купить недвижимость в Германии

 1. Покупка недвижимости в Германии    

      Преимущества покупки недвижимости в Германии 

  • инвестиционный потенциал покупки недвижимости в Германии (низкие цены на недвижимость в данный момент: средняя стоимость квадратного метра в столице существенно ниже стоимости в других европейских столицах, а так же постепенный постоянный рост цен);

  • выгодное расположение Германии в центре Европы, отличное транспортное сообщение с Москвой и другими городами России;
  • возможность круглогодичного отдыха и сдачи недвижимости в долгосрочную аренду;
  • возможность упрощённого получения многократной немецкой (Шенгенской) визы.
  • сравнительная простота процедуры оформления недвижимости в собственность:  недвижимостьв в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо, при этом собственниками могут стать несколько человек, не обязательно находящихся в родственных связях;
  • лояльность законодательства к иностранцам, покупающим недвижимость: нерезиденты могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, включая памятники архитектуры;

  • возможность получения ипотечного кредита: процентная ставка по ипотечным кредитам в немецких банках составляет от 4 до 5%. Немецкие банки финансируют, как правило, 50-60% от стоимости недвижимости;
  • стабильность и безопасность инвестиций в рынок недвижимости Германии

 2.     Визовые льготы при покупке недвижимости в Германии

Покупка недвижимости не является единственным основание получения ПМЖ в Германии. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является хорошим аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.

Став собственником недвижимости, Вы можете обращаться в немецкое посольство с просьбой о выдаче вам так называемой мультивизы на полгода или на год.

Основанием для получения такой визы является выписка из немецкой Поземельной книги, где Вы зарегистрированы в качестве владельца недвижимости. Такую выписку покупатель получает на руки через 2-3 месяца с момента регистрации покупки у нотариуса. Право получения мультивизы имеет не только владелец, зарегистрированный в Поземельной книге, но и его близкие родственники, т.е. супруг/супруга и дети. Такая виза является Шенгенской, следовательно, став владельцем недвижимости на территории Германии, Вы автоматически получаете право путешествовать по другим странам Евросоюза.

Бессрочный вид на жительство в Германии имеет учредитель компании, при условии инвестирования в экономику не менее 250 000 евро.

3.     Процедура покупки недвижимости в Германии

Знакомство с объектами и предварительный выбор

Обратившись в АН Indoor Estate, Вы уже получили преимущества при покупке недвижимости в Германии, потому что в лице наших сотрудников вы найдете профессиональных консультантов по вопросам процедуры приобретения недвижимости, оптимизации налогов, переводу денежных средств, оформления документов.

Консультируясь с нашими специалистами, Вы получаете представление о том, какими объектами представлен рынок вторичной недвижимости, какие новостройки находятся на начальной стадии строительства и являются лучшими вариантами для вложения средств, Вы узнаете какие готовые комплексы являются наиболее популярными у нашим покупателей.

Совместно с нашими сотрудниками Вам будет проще определиться с принципиальными характеристиками объектами, необходимостью оформления кредита и другим ключевым вопросам, связанным с покупкой недвижимости в Германии.

Далее Вам предстоит ознакомительная поездка в Германию.

Ознакомительная поездка  

При организации ознакомительной поездки Вы можете самостоятельно спланировать свою поездку – оформить туристическую поездку, купить билеты и страховку. Так же Вы можете довериться сотрудникам нашей компании. От Вас требуется только нанести визит в наш офис, где Вы заполните анкету для визы и закажете авиабилеты. О готовности ваших документов мы Вам сообщим, после чего Вы выезжаете в Германию.

На месте сотрудник агентства показывает в зависимости от Ваших пожеланий апартаменты или коммерческую недвижимость. Существуют некоторые ограничения на просмотр апартаментов, сданных в аренду или объектов недвижимости высокой ценовой категории (свыше 100 000 евро). По возможности просмотров таких объектов недвижимости можно  проконсультироваться у  наших специалистов. 

Предварительный договор

В случае если Вы определились с объектом недвижимости и приняли решение его купить, следует сделать его резервирование.

Покупатель подписывает договор резервирования и вносит сумму предоплаты.

В большинстве случаев сумма предоплаты не включена в стоимость объекта и равняется размеру гонорара маклера, который по квартирам ценой до 55.000 € составляет, как правило, 3.900 €, включая 19% НДС, на объекты ценой от 55.000 € и выше - 7,14%, включая НДС.

После внесения предоплаты зарезервированный объект недвижимости снимается с продажи и с момента внесения предоплаты не предлагается к покупке другим покупателям.

Далее, для подготовки Предварительного договора купли – продажи нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), жилищный устав (Teilungserklrung).

Проект договора составляется на немецком языке с переводом на русский язык. 

Оплата приобретенного объекта

Оплатить покупку можно двумя видами: через трастовый счет нотариуса или напрямую на счет продавца. Оба способа допускаются законодательством и практикуются нашими покупателями. 

Оплата через трастовый счет нотариуса

В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно нотариус.

После подписания договора купли-продажи покупатель в период  от 2 до 4 недель вносит  на трастовый счет сумму  и сумму дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.).

Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течение оговоренного в договоре срока. 

Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы:

  1. договор купли-продажи на немецком языке,
  2. перевод договора на русский язык,
  3. письмо нотариуса об открытии трастового счета.

После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д. 

Оплату за объект продавцу нотариус производит только после того как будут осуществлены следующие действия: 

  1. ликвидированы все имеющиеся задолженности и обременения, зарегистрированные в поземельной книге (если они имеются) и нотариусу предъявлен документ, подтверждающий отсутствие обременений (Löschungsbewilligung).
  2. оплачено и получено разрешение управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
  3. в поземельную книгу внесена предварительная регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
  4. оплачены все прочие счета, связанные с процессом переоформления. 

 Оплата напрямую на счет продавца: 
Несмотря на то, что перевод на трастовый счет нотариуса является предпочтительной формой оплаты для наших покупателей, в некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца.

В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку сумма может быть переведена на счет продавца только после выполнения следующих условий:

ликвидированы все имеющиеся задолженности и обременения, зарегистрированные в поземельной книге (если они имеются) и  предъявлен документ, подтверждающий отсутствие обременений (Löschungsbewilligung).

  1. оплачено и получено разрешение управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
  2. в поземельную книгу внесена предварительная регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
  3. оплачены все прочие счета, связанные с процессом переоформления. 

После выполнения этих условий нотариус выдает специальное уведомление (Preisflligkeitsbescheinigung), в котором указывается о необходимости оплаты покупной цены на счет продавца.

Основной договор

После согласования условий договора назначается дата подписания договора у Нотариуса.

В Германии практикуются следующие схемы подписания договора купли-продажи:

Покупатель может: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи, выдать доверенность своему представителю или специалисту нашей компании на подписание договора от его имени или заверить договор после его подписания.

На подписании договора у Нотариуса присутствует аккредитованный переводчик и переводит договор. Услуги переводчика оплачиваются дополнительно.

Вступление в права собственника

Согласно условиям договора купли-продажи переход прав собственности (прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью) происходит либо с первого числа месяца, следующего за переводом суммы на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня.

Правовыми последствиями перехода прав собственности являются: 

  1. переход права пользования недвижимостью,
  2. вступление в сообщество владельцев,
  3. в случае сдачи в аренду - вступление в договор аренды и получение арендной платы, необходимость оплаты ежемесячных расходов и др. 

После перехода прав собственности покупатель де-факто становится владельцем, т.е. может полностью распоряжаться купленной недвижимостью. Де юре владельцем он становится только после окончательной регистрации в поземельной книге (Grundbucheintragung), которая происходит после выполнения всех необходимых условий, в частности оплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и зависит от сроков работы поземельного суда (Grundbuchamt) района, к которому относится данный объект недвижимости. 

Окончательная регистрация прав собственности  

После оплаты покупной цены на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге. Скорость выполнения данной процедуры зависит от скорости работы того или иного поземельного суда, к которому относится купленный объект недвижимости. 

Получение выписки из Поземельной книги  

После окончательной регистрации прав собственности в электронном кадастре новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug), которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости. Для наших клиентов данную выписку запрашивает нотариус, высылает на адрес нашей компании, а мы высылаем ее в оригинале клиенту по почте. На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной. 

4.     Расходы при покупке недвижимости в Германии,

         налоги и эксплуатационные платежи (расходы) в Германии 

Расходы при покупке

Налог на приобретение недвижимости платит, как правило, покупатель (если это не оговорено сторонами в договоре по-другому) и составляет 3,5% (в Берлине 4,5%) от стоимости объекта недвижимости. Кроме того, примерно 1,5 процента от стоимости приобретаемой недвижимости необходимо заплатить за услуги нотариуса и переписку прав владения в Кадастре.

В дальнейшем, как владельцу объекта недвижимости в Германии, Вам предстоят ежегодные расходы: ежегодные налоги и эксплутационные расходы на недвижимость.

Ежегодные налоги

В Германии, как и в любой другой стране, владельцы недвижимости несут определенные расходы на ее содержание. В этом плане иностранцы имеют равные права и обязанности с гражданами Германии и несут такие же расходы, как и жители Германии, ни больше, ни меньше. Однако расходы на содержание недвижимости в Германии имеют ряд особенностей.

Эксплуатационные платежи (расходы)

Жилая плата (Hausgeld или Wohngeld) складывается из следующих составляющих: коммунальные услуги (Nebenkosten),

услуги домоуправления (Hausverwaltung)  

коммунальная касса (Instandhaltungsrucklage). Жилая плата переводится на счет домоуправления, которое распределяет ее дальше.

  1. Коммунальные услуги (холодная и горячая вода, отопление, газ и т.д.) оплачиваются по устанавливаемому каждый год тарифу. В конце года делается перерасчет реально использованных коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков. Если согласно полученным данным был использован больший объем коммунальных услуг, то в этом случае разницу необходимо будет доплатить. Если же было использовано меньше, чем оплачено, излишек возвращается. И на следующий год устанавливаются новые тарифы в соответствии с объемом потребления в прошлом году.

Поэтому при покупке недвижимости размер текущего тарифа оплаты коммунальных услуг особого значения не имеет, т.к. каждый житель Германии в конце года оплачивает только то, что действительно истратил. При среднем потреблении стоимость коммунальных услуг составляет примерно 2 евро за м2.

  1. Услуги домоуправления. Каждый дом в Германии имеет свое домоуправление (управляющую компанию). Услуги домоуправления в Германии выполняют частные организации, отвечающие за поддержание чистоты и порядка в доме, обеспечение дома коммунальными услугами и своевременную их оплату жителями дома, а также за проведение мелких и крупных ремонтов здания и мест общественного пользования и т.д. Стоимость услуг домоуправления составляет в среднем от 20 до 40 евро, в зависимости от самого дома и объема оказываемых услуг.
  2. Коммунальная касса. Служит для накопления средств на проведение мелкого или капитального ремонта здания и мест общественного пользования. На ежегодных собраниях владельцев и домоуправления принимаются решения о будущих мероприятиях, проводимых в доме (ремонт, покраска фасада, установка лифта, создание детской площадки и т.п.), а также об объеме средств, вносимых в коммунальную кассу. Решение принимается большинством голосов. После принятия решения каждый владелец квартиры в данном доме ежемесячно делает взнос в коммунальную кассу, средства из которой через определенное количество лет будут использованы по назначению. Размер взносов зависит от объема и стоимости предполагаемых работ и в среднем составляет от 20 до 40 евро. В домах, ожидающих капитальный ремонт, данная сумма может быть и выше. При покупке квартиры новый владелец автоматически становится косвенным владельцем части денег, уже внесенных в коммунальную кассу прошлым владельцем.